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Annulation de la vente en cas d’inexistence de la servitude mentionnée dans l’acte de vente

Lorsque l’existence d’une servitude conventionnelle de passage est déterminante de leur consentement, les acquéreurs peuvent solliciter l’annulation de la vente dont l’acte mentionnait cette servitude.

En l’espèce, un acte de vente faisait référence à un précédent acte de vente indiquant que la parcelle voisine supportait une servitude conventionnelle de passage au profit de la parcelle vendue, ce dont les acheteurs déclaraient faire un élément déterminant de leur consentement.

Cependant, aucune servitude conventionnelle de passage ne grève finalement le fonds voisin, raison pour laquelle l’annulation de la vente est demandée et obtenue pour vice du consentement.

En effet, puisque la configuration des lieux ne permettait pas l’exercice de la servitude mentionnée dans l’acte de vente, les acquéreurs avaient même fait introduire dans l’acte de vente une condition suspensive tenant au rétablissement effectif de cette servitude de passage, de sorte que le notaire et les vendeurs étaient informés du fait que l’existence de cette servitude constituait bien une qualité essentielle au sens des articles 11321 et 1133, alinéa 1er2, du code civil.

Néanmoins, les vendeurs arguant de l’état d’enclave du fonds qui permettait aux acheteurs de tout de même bénéficier, sinon d’une servitude conventionnelle, d’une servitude légale de passage, entendaient maintenir la vente.

La Cour de cassation rejette ce moyen dès lors que, une qualité substantielle faisant défaut, le consentement des acquéreurs était vicié pour erreur et la vente devait donc être annulée, peu important l’état d’enclavement de l’immeuble et la possibilité d’une servitude légale dès lors que les juges n’avaient pas à se prononcer sur ce point.

Sources et liens

Cass. civ. 3e, 21 juin 2018, n° 17-16.575

1 C. civ., art. 1132 : « l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit excusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant. »

2 C. civ., art. 1133 : « Les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté. »

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