Saisi d’une question prioritaire de constitutionnalité transmise par la troisième chambre civile de la Cour de cassation (Cass. 3ème civ., 10 avril 2026, n°26-40.002), le Conseil constitutionnel s’est prononcé sur la conformité aux droits et libertés que la Constitution garantit de la seconde phrase du 2° de l’article L. 322‑3 du code de l’expropriation, relatif à la qualification de terrain à bâtir pour l’évaluation de l’indemnité d’expropriation (Conseil constitutionnel, 19 juin 2026, N° 2026-1206 QPC).
Cet article réserve la qualification de terrain à bâtir aux parcelles qui, d’une part, sont constructibles au regard des documents d’urbanisme et, d’autre part, satisfont à un critère matériel de desserte par les réseaux.
Le 2° de cet article précise que les terrains doivent être effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, le cas échéant, un réseau d’assainissement, situés à proximité immédiate et de dimensions adaptées à leur capacité de construction.
Il prévoit toutefois que lorsque les terrains sont situés dans une zone désignée comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée « au regard de l’ensemble de la zone ».
La jurisprudence de la Cour de cassation avait appliqué ce critère d’appréciation globale aux parcelles situées dans une zone d’aménagement concerté multi-sites.
Les requérants soutenaient qu’une telle interprétation pouvait conduire à refuser la qualification de terrain à bâtir à une parcelle pourtant située dans un secteur constructible et suffisamment desservi, au seul motif qu’un autre secteur de la même ZAC, non contigu ou éloigné, ne le serait pas. Selon eux, cette méthode pouvait aboutir à une évaluation insuffisante du bien exproprié, en méconnaissance de l’exigence de juste indemnité garantie par l’article 17 de la Déclaration de 1789.
Le Conseil constitutionnel déclare néanmoins ces dispositions conformes à la Constitution, tout en formulant une réserve d’interprétation importante.
Il juge que, dans une ZAC multi-sites, l’appréciation de la dimension des réseaux au regard de l’ensemble de la zone n’est possible que lorsque les différents sites ont vocation à être desservis par les mêmes réseaux ou dépendent d’une capacité commune.
Dans le cas contraire, la dimension des réseaux doit être appréciée au regard de chaque site ou, le cas échéant, de chaque ensemble de sites ayant vocation à être desservis par les mêmes réseaux ou dépendant d’une capacité commune.
Le Conseil constitutionnel rappelle également qu’il incombe à l’expropriant de rapporter la preuve de l’insuffisance de la dimension des réseaux au regard de l’ensemble de la zone, conformément à la jurisprudence récente de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 8 janvier 2026, n° 24-22.726, publié au Bulletin).
Sous le bénéfice de cette réserve, le juge constitutionnel valide donc le principe d’une appréciation globale des réseaux dans les opérations d’aménagement d’ensemble, tout en encadrant strictement l’application aux ZAC multi-sites, afin d’éviter qu’un site suffisamment desservi soit pénalisé par la situation d’un autre site de la même opération qui serait dépourvu de lien technique avec lui.
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