Certificat d’urbanisme : le droit de préemption échappe à la cristallisation

Par un arrêt en date du 9 juin 2026 (Cour administrative d’appel de Marseille, 4ème chambre, 9 juin 2026, 24MA02429), la cour administrative d’appel de Marseille juge qu’un certificat d’urbanisme mentionnant l’absence de droit de préemption ne fait pas obstacle à l’exercice d’un droit de préemption urbain instauré postérieurement à sa délivrance.

En l’espèce, un certificat d’urbanisme d’information avait été délivré le 25 août 2020 sur trois parcelles avant que le conseil municipal n’étende le périmètre du droit de préemption urbain à la zone concernée. Après dépôt de trois déclarations d’intention d’aliéner, l’EPF PACA du droit de préemption du préfet dans le cadre de la carence SRU de la commune, avait exercé le droit de préemption urbain.

Les acquéreurs évincés soutenaient notamment que le certificat d’urbanisme, en cours de validité, leur rendait inopposable le droit de préemption instauré postérieurement.

La Cour écarte ce moyen. Elle rappelle que la cristallisation attachée au certificat d’urbanisme garantit seulement l’examen d’une demande d’autorisation d’urbanisme au regard des règles administratives existant à la date du certificat. Or, le droit de préemption ne concerne pas l’utilisation du sol mais bien les conditions d’aliénation du bien. Il n’est donc pas assimilable aux dispositions d’urbanisme ni à une limitation administrative du droit de propriété au sens de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme.

La Cour en déduit que l’information « relative à la situation d’un bien à l’intérieur du périmètre d’un des droits de préemption [bien qu’elle doive] figurer dans le certificat d’urbanisme, échappe à l’effet de cristallisation ».

En pratique, un certificat d’urbanisme mentionnant l’absence de droit de préemption ne protège donc pas l’acquéreur contre l’instauration ultérieure d’un tel droit, dès lors que celui-ci est applicable au jour de la déclaration d’intention d’aliéner et de la décision de préemption.