Expropriation : Élargissement des conditions de paiement d’un acompte sur l’indemnité d’éviction pour le locataire d’un bien exproprié

Par une décision sur question prioritaire de constitutionnalité (QPC) en date du 16 avril 2021, le Conseil constitutionnel a censuré l’article L. 323-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique considérant que ces dispositions méconnaissaient le principe d’égalité devant la loi.

La disposition en cause prévoit la possibilité que, devant le juge de l’expropriation saisi de l’indemnisation et sous réserve que l’ordonnance d’expropriation soit intervenue, les locataires d’un bien faisant l’objet d’une procédure d’expropriation peuvent obtenir le paiement d’un acompte représentant, en principe, la moitié du montant de l’indemnité proposée par l’expropriant.

Par un arrêt en date du 21 janvier 2021, la Cour de cassation transmettait la QPC suivante : « les dispositions de l’article L. 323-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique en ce qu’elles ne s’appliquent pas aux locataires occupant un bien ayant fait l’objet d’un transfert de propriété par voie de cession amiable au profit de l’expropriant, portent-t-elles atteinte aux droits et libertés garantis par la Constitution, notamment le principe d’égalité devant la loi et la liberté d’entreprendre ? ».

L’article L. 323-3 du code de l’expropriation exclut effectivement les locataires d’un bien dont le transfert de propriété a été opéré par cession amiable qui ne peuvent donc bénéficier de cette possibilité de percevoir un acompte sur l’indemnité.

Le Conseil constitutionnel rappelle tout d’abord, qu’en permettant au locataire d’un bien exproprié d’obtenir le paiement d’un acompte sur l’indemnité qui lui est due, le législateur a entendu faciliter sa réinstallation.

Après avoir constaté que ces dispositions instituaient effectivement une différence de traitement entre les locataires d’un bien exproprié selon que le transfert de propriété du bien qu’ils louent a été opéré par une ordonnance d’expropriation ou par une cession amiable, il a constaté que les conséquences du droit du locataire sur son droit à indemnisation sont identiques que le transfert de propriété du bien loué procède d’une ordonnance d’expropriation ou d’une cession amiable consentie après déclaration d’utilité publique ou dont le juge a donné acte.

Par conséquent, le Conseil constitutionnel juge qu’il n’existe aucune différence de situation objective entre les locataires permettant de déroger au principe d’égalité devant la loi, la différence de traitement n’étant pas non plus justifiée par un motif d’intérêt général.

Il conviendra de noter que le Conseil constitutionnel ne s’est pas prononcé sur le grief relatif à la méconnaissance de la liberté d’entreprendre tel qu’énoncé dans la QPC.

Le Conseil constitutionnel décide de différer cette déclaration d’inconstitutionnalité au 1^er mars 2022 afin de permettre au législateur de modifier cette disposition. En effet, une abrogation immédiate aurait nécessairement pour effet de priver l’ensemble des propriétaires et locataires occupant un bien exproprié de la possibilité d’obtenir le versement d’un acompte.