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Annulation d’une décision de préemption et irrecevabilité de l’action en nullité de la vente par l’acquéreur évincé

Par un arrêt en date du 7 septembre 2022 publié au bulletin, la Cour de cassation a apporté une clarification bienvenue sur la situation juridique dans laquelle se trouvent les différentes parties après l’annulation définitive d’une décision de préemption et lorsque l’acquéreur évincé saisit le juge judiciaire d’une action en nullité de la vente.

Dans cette espèce, après l’annulation d’une décision de préemption par le juge administratif, l’acquéreur évincé a assigné le propriétaire initial et la commune titulaire du droit de préemption en annulation de la vente et en réitération de la promesse de vente conclue avec l’ancien propriétaire avant l’exercice du droit de préemption.

Conformément à l’article L. 213-11-1 du code de l’urbanisme, le titulaire du droit de préemption a parallèlement proposé à l’ancien propriétaire et, suite à la renonciation de celui-ci, à l’acquéreur évincé, l’acquisition du bien. Ce dernier a accepté cette proposition et a conclu une promesse de vente avec la commune.

L’acquéreur évincé a néanmoins maintenu sa demande en annulation de la vente consentie à la commune et en réitération de la promesse de vente.

La cour d’appel a fait droit à ses demandes en prononçant la nullité de la vente conclue entre le propriétaire initial du bien et la commune, en déduisant que la commune était réputée n’avoir jamais été propriétaire du bien, mais a refusé de prononcer l’exécution forcée de la promesse initiale, au motif que l’acquéreur évincé avait acquis l’immeuble litigieux suite à la mise en œuvre de la procédure prévue par l’article L. 213-11-1 du code de l’urbanisme.

Ce raisonnement contradictoire a été censuré par la Cour de cassation qui a jugé que nonobstant l’annulation de la décision de préemption par le juge administratif, la commune est toujours demeurée propriétaire du bien. Elle a donc pu conclure une promesse de vente avec l’acquéreur évincé, auquel elle avait proposé l’acquisition en application de l’article L. 213-11-1 précité.

La Cour de cassation fixe ainsi comme principe que, lorsqu’après s’être acquitté de son obligation de proposer l’acquisition du bien à l’ancien propriétaire, qui y a renoncé, le titulaire du droit de préemption propose cette acquisition à l’acquéreur évincé, qui l’accepte, celui-ci n’est plus recevable à demander l’annulation de la vente conclue avec l’ancien propriétaire, et ce à compter de la date de la conclusion de la promesse de vente.

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