Urbanisme : L’indemnisation d’un refus illégal de permis de construire

Le Conseil d’Etat a précisé les conditions d’indemnisation d’un refus illégal de permis de construire.

Dans les faits, une société avait conclu un compromis de vente, qui prévoyait une condition suspensive tenant à l’obtention d’un permis de construire sur le terrain. Le maire de la commune a, par arrêté, refusé de délivrer ledit permis.

Le tribunal administratif de Caen a annulé cet arrêté mais rejeté les conclusions indemnitaires présentées par la société requérante. La cour administrative d’appel de Nantes, saisie du litige, a annulé ce jugement et condamné la commune à verser une indemnité de 209 900 euros à la société.

En cassation, le Conseil d’Etat a considéré qu’en déduisant, compte tenu de ce que le refus de permis litigieux avait empêché la société de réaliser son projet immobilier, qu’il existait un lien de causalité directe entre les préjudices invoqués et la faute commise par la commune, la cour n’a pas entaché son arrêt d’une erreur de qualification juridique.

Il a ensuite posé les grands principes d’indemnisation en la matière :

• l’ouverture du droit à indemnisation est subordonnée au caractère direct et certain des préjudices invoqués
• la perte de bénéfices ou le manque à gagner découlant de l’impossibilité de réaliser une opération immobilière en raison d’un refus illégal de permis de construire revêt un caractère éventuel et ne peut, dès lors, en principe, ouvrir droit à réparation
• il peut toutefois en aller en va autrement si le requérant justifie de circonstances particulières, tels que des engagements souscrits par de futurs acquéreurs ou l’état avancé des négociations commerciales avec ces derniers, permettant de faire regarder ce préjudice comme présentant un caractère direct et certain
• si tel est le cas, le requérant est fondé à obtenir réparation au titre du bénéfice qu’il pouvait raisonnablement attendre de cette opération.

En application de ces principes, le Conseil d’Etat a conclu, au cas d’espèce, que la cour administrative d’appel a commis une erreur de droit en accordant une somme de 180 000 euros à la société requérante pour son manque à gagner découlant de l’impossibilité de réaliser l’opération immobilière. En effet, pour accorder cette somme de ce chef, la cour s’est bornée à faire référence aux conclusions d’un rapport d’expert évaluant à ce montant le préjudice subi, par comparaison avec une opération présentant des caractéristiques similaires et réalisée, à la même époque, dans une commune voisine. Elle n’a donc pas recherché si les circonstances de l’espèce pouvaient faire regarder le préjudice comme ayant un caractère direct et certain.

Il a annulé l’arrêt et a renvoyé l’affaire devant la cour administrative d’appel.