Un propriétaire exproprié louant un logement indécent ne peut obtenir une indemnité pour perte de revenus locatifs

Par un arrêt en date du 11 janvier 2023 publié au bulletin (Cour de cassation, Chambre civile 3, 11 janvier 2023, 21-23.792), la Cour de cassation a jugé qu’une indemnité d’expropriation pour perte de revenus locatifs ne peut être octroyée à un propriétaire exproprié qui loue un logement non décent.

L’indemnité pour perte de revenus locatifs est une indemnité accessoire allouée au propriétaire exproprié lorsqu’il existe des baux en cours au jour de l’ordonnance d’expropriation. Les juridictions d’expropriation n’indemnisent alors pas les mensualités du bail éteint par la procédure d’expropriation mais uniquement le temps nécessaire (usuellement fixé de six mois à un an) pour rechercher de nouveaux locaux similaires à louer.

Dans cette affaire, la Cour d’appel de Paris avait jugé comme un préjudice réparable la perte de revenus locatifs pour un propriétaire exproprié qui donnait à bail des logements indécents au regard d’une superficie inférieure à 9 m². La Cour avait ainsi considéré que, nonobstant cette violation des règles applicables à un logement décent que le bailleur est tenu de délivrer à son preneur, le propriétaire exproprié disposait d’un droit juridiquement protégé au jour de l’expropriation en raison de son droit de propriété et de la conclusion de baux.

La Cour de cassation censure cette analyse au visa des articles L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et 1719 1° du code civil jugeant qu’un exproprié ne peut « se prévaloir d’un droit juridiquement protégé dont la perte ouvrirait droit à indemnisation » lorsqu’il ne délivre pas à son preneur à bail un logement décent.