Préemption – La nécessité d’acquisitions préalables et l’absence de calendrier sont sans incidence sur la réalité du projet

Par une décision du 25 mars 2026, le Conseil d’État rappelle que la légalité d’une décision de préemption s’apprécie à la date de son édiction, au regard de la seule réalité du projet ou de l’opération d’aménagement sans qu’il soit exigé que ce projet soit certain dans sa réalisation ni programmé dans un délai déterminé (Conseil d’État, 25 mars 2026, 504317, mentionné aux tables du recueil Lebon).

En l’espèce, un établissement public foncier a exercé son droit de préemption en vue de la réalisation d’un programme immobilier comprenant notamment des logements sociaux. Les acquéreurs évincés avaient obtenu l’annulation de la décision, solution confirmée par la cour administrative d’appel, qui a estimé que le projet ne pouvait être mené à bien « de manière certaine et dans un délai raisonnable », notamment en raison de la nécessité d’acquérir plusieurs parcelles supplémentaires.

Le Conseil d’État censure cette analyse pour erreur de droit. Il rappelle qu’en application de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme, la légalité d’une décision de préemption suppose seulement, d’une part, que l’autorité justifie, à la date de la décision, de la réalité d’un projet répondant aux objectifs de l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, et que la décision en fasse apparaitre la nature.

En revanche, ni la certitude de la réalisation du projet, ni son calendrier prévisionnel ne constituent des conditions de légalité. La circonstance que l’opération suppose des acquisitions foncières complémentaires ou que son échéance ne soit pas déterminée est, à cet égard, indifférente. Dès lors, le juge administratif ne peut censurer une décision de préemption alors même que « la date de réalisation effective de l’action ou opération ainsi projetée ne [peut] encore être déterminée en raison notamment de la nécessité d’acquérir au préalable d’autres biens situés à proximité ».

Par cette décision, le Conseil d’État confirme que le contrôle du juge ne porte pas sur la faisabilité immédiate ou la programmation de l’opération, mais sur l’existence d’un projet réel à la date de la préemption.

Cette solution sécurise les stratégies foncières des collectivités et établissements publics, en particulier dans les opérations complexes nécessitant des acquisitions progressives, et neutralise les moyens tirés du caractère prétendument incertain ou insuffisamment avancé du projet.