Propriété : Sûreté et publicité foncière

Civ. 3^e, 18 oct. 2018, n° 17-26.734 – Droit de propriété intangible en cas d’erreur du cadastre

Dans cette affaire, une société civile immobilière (SCI) avait obtenu un permis de construire valant autorisation de division parcellaire suivi d’un arrêté autorisant la réalisation d’un ensemble immobilier en quatre tranches successives.

Le cahier des charges de l’opération prévoyait que certaines parcelles feraient l’objet d’une propriété divise tandis que les autres feraient l’objet d’une indivision administrée par une association syndicale libre (ASL). Plusieurs années après l’établissement des états descriptifs de division, le conservateur des hypothèques décida de gérer les parcelles des trois premières tranches de l’opération comme une copropriété, afin de « faciliter la gestion informatique ».

À la suite de ce changement de gestion, plusieurs procès-verbaux du cadastre furent publiés et les références cadastrales de l’ensemble immobilier se révélèrent différentes de celles qui prévalaient antérieurement. En effet, le placement de l’ensemble immobilier sous le régime de la copropriété eu pour conséquence de qualifier le sol comme une partie commune, alors qu’il était à l’origine divisé en plusieurs parcelles indépendantes et privatives.

Les propriétaires et l’ASL assignèrent le conservateur des hypothèques et l’État aux fins de les voir condamner sous astreinte à se conformer à la situation juridique des immeubles, à procéder au référencement de chaque immeuble sous le nom de chaque propriétaire et à les indemniser du préjudice subi.

La Cour de Cassation a estimé que la cour d’appel avait fait une erreur en retenant que le conservateur des hypothèques avait commis une faute en dénaturant les actes précédemment publiés et en modifiant en conséquence la nature des droits de propriété des parties et la désignation des immeubles.

La haute juridiction estime en effet que la publicité foncière n’est pas constitutive de droits et qu’ainsi les corrections apportées par le service de la publicité foncière à des formalités relatives à des actes antérieurement publiés, ne modifient pas la nature ou l’assiette du droit de propriété consacré par ces mêmes actes.

Elle rappelle ainsi que la publicité foncière a pour seul objectif de garantir l’opposabilité aux tiers des actes constitutifs, translatifs ou extinctifs de droits réels immobiliers, sans préjuger de leur validité.