Possibilité de préempter une parcelle grevée d’un bail à construction sous certaines conditions

Le Conseil d’Etat a jugé que, si le droit de préemption peut en principe s’exercer sur une parcelle grevée d’un bail à construction, il peut en aller différemment lorsque la société bénéficiaire de ce bail a manifesté son intention d’acquérir la parcelle en exécution d’une promesse de vente stipulée au contrat, avant que ce droit soit exercé.

Deux sociétés de construction, bénéficiaires de baux à construction conclus pour une durée de 32 ans à compter du 15 mars 1988, ont sollicité les 3 janvier et 18 septembre 2019 la réalisation des promesses de vente portant sur les parcelles grevées des baux à construction, en exécution des stipulations de ces contrats.

Toutefois, les propriétaires de ces parcelles ayant notifié à la commune de Mandelieu-la-Napoule (Alpes-Maritimes) une déclaration d’intention d’aliéner leurs parcelles en exécution des promesses de vente stipulées dans les baux à construction, le maire de cette commune a décidé d’exercer le droit de préemption urbain sur ces parcelles, en vue de réaliser une opération d’aménagement d’un « pôle d’excellence du nautisme ».

Saisi par les propriétaires de ces parcelles, ainsi que les acquéreurs évincés, le juge des référés du tribunal administratif de Nice a décidé de suspendre l’exécution de la décision portant exercice du droit de préemption.

Un pourvoi ayant été formé par la commune contre l’ordonnance du juge des référés, le Conseil d’Etat a alors jugé qu’il résulte des articles L. 210-1, L. 213-1 et L. 213-2 du code de l’urbanisme que la circonstance qu’une parcelle soit grevée d’un bail à construction, qui ne figure pas au nombre des exemptions prévues à l’article L. 213-1 susvisé, ne fait pas obstacle, en principe, à l’exercice du droit de préemption lorsque cette parcelle fait l’objet d’une aliénation soumise à ce droit.

Néanmoins, le Conseil d’Etat a précisé que, lorsque le droit de préemption est exercé à l’occasion de la levée, par le preneur, de l’option stipulée au contrat d’un bail à construction lui permettant d’accepter la promesse de vente consentie par le bailleur sur les parcelles données à bail, l’exercice de ce droit a pour effet de transmettre à l’autorité qui préempte ces parcelles la qualité de bailleur et, ce faisant, les obligations attachées à cette qualité, parmi lesquelles celle d’exécuter cette promesse de vente.

Par conséquent, le Conseil d’Etat a considéré que le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme devait être regardé comme propre à créer un doute sérieux sur la légalité de la décision de préemption, dès lors que la circonstance que les sociétés titulaires des baux à construction aient manifesté, avant l’expiration du délai contractuel, leur intention d’acquérir les parcelles, emportait l’obligation pour la commune de leur céder lesdites parcelles et faisait ainsi obstacle à ce que la décision de préemption puisse être regardée comme ayant été exercée en vue de réaliser une action ou une opération d’aménagement ou de constituer une réserve foncière pour la réalisation d’une telle action ou opération, comme l’exige les dispositions de l’article L. 210-1 susvisé.

Le Conseil d’Etat a enfin rappelé que, lorsque le juge des référés suspend l’exécution d’une décision de préemption, sur le fondement des dispositions de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, cette mesure a pour conséquence, selon les cas, non seulement de faire obstacle au transfert de propriété ou à la prise de possession du bien préempté au bénéfice de l’autorité ayant exercé le droit de préemption, mais également de permettre au propriétaire et à l’acquéreur évincé de mener la vente à son terme, sauf si le juge, faisant usage du pouvoir que lui donnent ces dispositions de ne suspendre que certains des effets de l’acte de préemption, décide de limiter la suspension à la première des deux catégories d’effets mentionnées ci-dessus.