Par un arrêt en date du 29 juin 2022 publié au bulletin, la Cour de cassation a précisé les règles d’indemnisation propres aux preneurs de baux commerciaux évincés de locaux expropriés.
En premier lieu, elle a jugé qu’il n’y a pas lieu d’appliquer un abattement pour vétusté à l’indemnité pour frais de réinstallation allouée à une société évincée de locaux expropriés, afin de lui permettre de poursuivre son activité dans de nouveaux locaux.
« 4. Aux termes de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.
5. Les indemnités allouées doivent donc permettre à une société exploitant un fonds de commerce dans les locaux expropriés, qui souhaite se réinstaller afin de poursuivre son activité, d’être replacée dans la situation où elle se serait trouvée si l’expropriation n’était pas intervenue.
6. Dès lors, la cour d’appel a refusé, à bon droit, d’appliquer à l’indemnité pour frais de réinstallation, allouée à la société GPS 3 Distribution, pour lui permettre de poursuivre son activité dans de nouveaux locaux, un abattement tenant compte de la vétusté des aménagements des locaux expropriés. »
En second lieu, la Cour de cassation a rappelé que la restitution du dépôt de garantie ne constitue pas un préjudice résultant de l’expropriation à la charge de l’expropriant. Il appartient donc au commerçant évincé de se retourner, le cas échéant, contre son ancien bailleur pour solliciter la restitution de cette somme.
« 12. Il résulte du premier de ces textes que, en dehors du champ d’application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, en cas de transfert de propriété de locaux donnés à bail, la restitution du dépôt de garantie incombe au bailleur originaire et, sauf stipulation contraire, ne se transmet pas à son ayant cause à titre particulier.
13. Selon le second, les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.
14. Pour fixer une indemnité pour perte de dépôt de garantie au profit de la société GPS 3 Distribution, l’arrêt retient que, la Société du Grand Paris, étant bénéficiaire de l’expropriation, il lui incombe d’indemniser le préjudice lié à la perte du dépôt de garantie, quitte à se retourner ultérieurement contre l’établissement public foncier Ile-de-France, propriétaire et bailleur originaire.
15. En statuant ainsi, alors que le bailleur originaire étant tenu de restituer le dépôt de garantie, l’absence de restitution de celui-ci ne constitue pas un préjudice résultant de l’expropriation à la charge de l’expropriant, la cour d’appel a violé les textes susvisés. »