Le Conseil d’Etat a précisé que, si l’obligation de régulariser des travaux irréguliers lors d’une nouvelle demande de permis de construire ne s’applique pas dans les cas où le permis demandé porte sur des éléments bâtis distincts de ceux concernés par les travaux irréguliers, il en va différemment lorsque ces différents éléments bâtis forment un ensemble immobilier unique (CE, 10ème et 9ème chambres réunies, 15 octobre 2025, n°476295, Mentionné aux tables du recueil Lebon).
A la suite du constat d’infractions au code de l’urbanisme caractérisées par la construction et l’extension de maisons et d’une piscine sans autorisation sur des parcelles situées sur le territoire de sa commune, le maire d’une commune a adopté un arrêté interruptif de travaux. La société propriétaire de ces parcelles a alors déposé un demande de permis de construire en vue de régulariser les travaux d’extension réalisés sans autorisation sur l’une des deux maisons. Ce permis lui a été délivré par le maire, mais le tribunal correctionnel compétent, dans le cadre de la procédure pénale ayant été engagée, a jugé ce permis frauduleux et a ordonné la démolition des constructions. Ce jugement a été confirmé par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence, puis par la Cour de cassation.
Entre temps, plusieurs voisins du projet ont demandé au maire de procéder au retrait pour fraude de ce permis et, ayant saisi le tribunal administratif de Nice des décisions implicites de refus du maire, ce dernier a annulé ces décisions. Ce jugement a toutefois a été annulé partiellement par le Conseil d’Etat qui a renvoyé l’affaire devant le tribunal administratif. Dans l’intervalle, tirant les conséquences du jugement du tribunal correctionnel, le maire de la commune a finalement retiré pour fraude ce permis de construire, mais cette décision a été annulée par le tribunal administratif de Nice, saisi par la société bénéficiaire de l’autorisation.
Saisi à son tour de ce dernier jugement par les voisins du projet ainsi que la commune, le Conseil d’Etat a d’abord rappelé que, lorsqu’une construction a fait l’objet de transformations sans les autorisations d’urbanisme requises, il appartient au propriétaire qui envisage d’y faire de nouveaux travaux de déposer une déclaration ou une demande de permis portant sur l’ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu’il avait été initialement approuvé. Et il en va ainsi même dans le cas où les éléments de construction résultant de ces travaux ne prennent pas directement appui sur une partie de l’édifice réalisée sans autorisation.
Le Conseil d’Etat a ensuite également rappelé qu’en revanche, une telle exigence ne trouve pas à s’appliquer dans le cas où les travaux effectués sans autorisation concernent d’autres éléments bâtis sur le terrain d’assiette du projet, si le permis demandé ne porte pas sur ces éléments distincts du projet. Mais, le Conseil d’Etat a toutefois précisé qu’il en va différemment si ces éléments bâtis forment avec la construction faisant l’objet de la demande d’extension, en raison de liens physiques ou fonctionnels entre eux, justifiant une appréciation globale de leur conformité à la règle d’urbanisme, un ensemble immobilier unique.
Partant, le Conseil d’Etat a jugé qu’en estimant que l’arrêté de retrait du maire était illégal, au motif que l’élément matériel de la fraude n’était pas caractérisé, en l’absence de lien physique ou fonctionnel, existant ou projeté, entre les deux maisons existantes sur les parcelles, sans rechercher si l’intention de la société pétitionnaire était de réaliser un ensemble immobilier unique, le tribunal administratif a commis une erreur de droit.