Première décision jurisprudentielle sur la notion de logement dans un projet de coliving

La décision obtenue par notre cabinet est la première à définir la notion de logement en droit de l’urbanisme, dans le cadre d’un projet de coliving (CAA de Bordeaux, 6 juillet 2023, n°22BX01135).

Les porteurs de projets de coliving, très en vogue depuis quelques années dans les grandes villes souffrant d’une crise du logement, ne pourront pas ignorer l’arrêt rendu le 6 juillet 2023 par la Cour administrative d’appel de Bordeaux.

Le Tribunal administratif de Bordeaux puis la Cour administrative d’appel de Bordeaux ont dû se prononcer sur le nombre de logements que comportait le projet du pétitionnaire qui avait construit deux maisons mitoyennes comportant deux entrées séparées, des espaces communs à l’intérieur de chacune des maisons (deux cuisines équipées, une pièce de vie, une buanderie et un jardin) et des « chambres » louées par des baux distincts à des locataires n’ayant aucun lien entre eux.

En première instance, le Tribunal administratif de Bordeaux s’était fondé sur un faisceau d’indices constitué par l’absence d’espace cuisine dans les « chambres » et de toilettes accessibles depuis la « chambre » pour certaines, l’existence d’une seule entrée pour chacune des deux maisons, la présence de deux halls et deux cuisines, et l’existence d’un seul compteur d’eau et d’électricité dans chacune des deux maisons pour dénier la qualification de logement à chacune des « chambres » de ce projet de coliving, en dépit de la présence d’œilletons sur les portes de chaque « chambre » et de la conclusion d’un bail distinct pour chaque locataire.

En appel, des extraits du site internet du pétitionnaire, permettant de connaître précisément l’équipement de chacune des « chambres », ont été produite par la Commune et ont conduit la Cour administrative d’appel de Bordeaux à adopter une position différente de celle du Tribunal administratif de Bordeaux. La Cour a suivi le raisonnement de la Commune en qualifiant de logement les « chambres » du projet de coliving dès lors que leur équipement (salle d’eau, toilettes individuelles, serrure et œilleton sur la porte palière, lave-linge, meuble bar-cuisson, plaque chauffante amovible, micro-ondes ou encore réfrigérateur et freezer dans certaines « chambres ») permettait à leur occupant de bénéficier d’une autonomie totale, sans dépendre des services proposés dans les parties communes des maisons, en dépit de l’existence d’un seul compteur d’eau et d’électricité communs.

Par conséquent, les règles du PLU concernant les logements, par exemple celles relatives au nombre de places de stationnement ou encore celles relatives à l’obligation de réserver une part de logements sociaux au sein de certains programmes de logements risquent de freiner l’essor du coliving.