Par un arrêt du 19 juin 2025 (Cour de cassation, Chambre civile 3, 19 juin 2025, 23-19.292, Publié au bulletin), la Cour de cassation est venue préciser le régime de l’exception au droit de préférence pour le locataire en cas de cession d’un immeuble comprenant un seul local commercial.
Selon l’article L. 145-46-1, alinéa 1er, du code de commerce, lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement, cette notification valant offre de vente au preneur.
Selon le dernier alinéa du même texte, ces dispositions ne sont pas applicables à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux.
Se posait ainsi la question de l’éventuelle purge du droit de préférence par les notaires lors de la cession globale d’un immeuble comprenant un seul local commercial, cette question n’ayant jamais été clairement tranchée par la jurisprudence.
La Cour de cassation juge désormais qu’un locataire commercial ne bénéficie donc pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu, même si celui-ci ne comprend qu’un seul local commercial.
« 6. Cette exception au droit de préférence, prévue pour la catégorie générique des locaux commerciaux, s’applique en cas de cession d’un immeuble comprenant un seul local commercial.
7. Il en résulte que le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu, même si celui-ci ne comprend qu’un seul local commercial. »