L’indemnité d’assurance dommage-ouvrage transmise implicitement par son bénéficiaire à l’acquéreur de son bien par une réduction du prix de vente de l’immeuble reste due à l’assureur dans la mesure où elle n’aurait pas été utilisé en réparation du désordre pour lequel elle a été attribuée (Cour de cassation, Chambre civile 3, 13 avril 2023 n°19-24.060, Publié au bulletin).
Une SCI a fait construire en l’état futur d’achèvement une maison à usage d’habitation et a souscrit à cet effet une assurance dommage-ouvrage.
La société a revendu la maison à des consorts M. et Mme X, qui ont rapidement assigné la compagnie d’assurance en versement d’une indemnité en vue de la réparation des désordres affectant les murs de soutènement de l’immeuble.
Par la suite, M. et Mme X ont vendu à leur tour à un nouvel acquéreur tout en déduisant du prix de vente une partie du montant de l’indemnité qu’ils n’ont pas utilisé aux fins des travaux de reprise pour lesquels l’indemnité a été versé.
La compagnie d’assurance a alors assigné en remboursement le nouvel acquéreur de la somme qui n’a pas été affecté à la réparation des désordres sur le fondement de l’article L.121-17 du Code des assurance qui dispose :
« (…) Les indemnités versées en réparation d’un dommage causé à un immeuble bâti doivent être utilisées pour la remise en état de cet immeuble ou pour la remise en état de son terrain d’assiette, d’une manière compatible avec l’environnement dudit immeuble.
Toute clause contraire dans les contrats d’assurance est nulle et d’ordre public. »
La Cour d’appel d’Aix en Provence a débouté le nouvel acquéreur de sa demande en garantie formée contre M. et Mme X par un arrêt en date du 12 septembre 2019 et l’a condamné à payer ladite somme litigieuse.
Ce dernier a alors formé un pourvoi en cassation au motif que « que l’action en répétition de l’indu ne peut être engagée que contre celui qui a reçu le paiement ou pour le compte duquel le paiement a été reçu », qu’en l’espèce il n’avait reçu aucune somme de la part de l’assureur dommage-ouvrage.
Il fait également grief à l’arrêt « que la transmission du bénéfice de l’assurance dommages-ouvrage au nouvel acquéreur du bien immobilier n’emporte pas cession des éventuelles créances détenues par l’assureur contre le maître d’ouvrage initial au nouveau maître de l’ouvrage, sauf à ce que le contrat de vente ait expressément prévu le transfert de l’indemnité d’assurance à l’acquéreur ». Or, d’après le demandeur, le contrat de vente ne prévoyait aucun transfert d’indemnité.
Cependant, la Cour de cassation rejette le pourvoi de l’acquéreur précisant que c’est à bon droit que la Cour d’appel d’Aix en Provence a retenu que l’acquéreur s’est vu consentir une réduction du prix de vente égale à l’indemnité due à l’assureur.
En effet l’acte de vente avait mentionné le montant de l’indemnité d’assurance sans préciser que celui-ci était déduit du prix de vente. Néanmoins, la Cour de cassation estime que cette seule mention suffit à interpréter l’acte comme ayant déduit ce montant du prix de vente. Elle estime de ce fait que l’acte de vente a implicitement transféré l’indemnité d’assurance à l’acquéreur qui aurai dû effectuer les travaux.
En conséquence, si l’acquéreur n’exécute pas les travaux de réparations pour lesquels l’assureur a versé une indemnité, il reste alors redevable de cette somme à la compagnie d’assurance qui la lui réclame.