L’arrêt rendu le 8 janvier 2026 par la cour d’appel de Paris illustre une approche pragmatique et résolument factuelle de l’indemnité d’éviction (CA Paris, pôle 5 ch. 3, 8 janv. 2026, n° 22/00794). Il offre une lecture structurée et immédiatement exploitable du calcul de cette indemnité dans un contexte de refus de renouvellement du bail commercial assorti d’un maintien prolongé dans les lieux et d’un contentieux de longue durée.
La distinction centrale entre transfert et remplacement du fonds
La cour rappelle que l’indemnité d’éviction doit réparer l’entier préjudice subi par le locataire, ce qui suppose de qualifier préalablement la situation. Lorsque le fonds peut être transféré sans perte de clientèle significative, l’indemnité est une indemnité de transfert, fondée sur la valeur du droit au bail. En cas de perte du fonds, l’indemnité devient une indemnité de remplacement, calculée à partir de la valeur marchande du fonds de commerce. Cette appréciation est concrète et s’effectue à la date la plus proche du départ du locataire, la charge de la preuve de la transférabilité pesant sur le bailleur.
La reconnaissance de la transférabilité du fonds en l’espèce
En l’espèce, le locataire soutenait que son activité de grossiste textile était indissociable de sa localisation. La cour écarte cet argument en relevant l’existence de locaux équivalents à faible distance, l’absence de démonstration d’une perte de clientèle et l’historique de déménagements antérieurs sans impact sur l’activité. La clientèle, exclusivement professionnelle et mobile, n’était pas de nature à rendre le fonds intransférable. Le fonds est donc jugé transférable.
La fixation de l’indemnité principale sur le droit au bail
La conséquence directe de cette qualification est l’abandon de toute référence à la valeur du fonds de commerce. La cour confirme la valeur du droit au bail fixée par l’expert judiciaire, écartant toute demande d’abattement fondée sur la crise sanitaire faute de justification chiffrée.
Un encadrement rigoureux des indemnités accessoires
L’arrêt se distingue par un traitement précis des indemnités accessoires. Les frais de remploi sont confirmés selon les taux de droit commun, incluant des honoraires de commercialisation de 10 %. Le trouble commercial est ramené à trois mois d’excédent brut d’exploitation (EBE) retraité1, abandonnant toute référence à la masse salariale. Les autres postes, déménagement, frais administratifs, doubles loyers et publicité, sont confirmés en l’absence de contestation. La demande de mise sous séquestre des indemnités est rejetée.
L’indemnité d’occupation et la précarité du maintien dans les lieux
La cour rappelle que l’indemnité d’occupation due pendant le maintien dans les lieux correspond à la valeur locative de renouvellement, sans plafonnement. Elle confirme l’abattement de 10 % au titre de la précarité, indépendamment de la rentabilité du fonds, et admet l’indexation de l’indemnité conformément aux clauses des baux initiaux.
Une décision de méthode pour les praticiens
Cet arrêt illustre une approche pragmatique et factuelle de l’indemnité d’éviction. Il souligne le caractère déterminant de la qualification transfert ou remplacement, sécurise le recours à la valeur du droit au bail lorsque le fonds est transférable et propose un calibrage mesuré des indemnités accessoires, offrant ainsi un outil précieux pour la pratique contentieuse et la négociation en matière de baux commerciaux.
En résumé, la qualification entre transfert et remplacement conditionne l’ensemble du raisonnement. L’indemnité principale est sécurisée par la référence à la valeur du droit au bail lorsque le fonds est transférable. Les indemnités accessoires font l’objet d’un contrôle précis, poste par poste, fondé sur des éléments économiques objectivés.
Dans ce contexte, Sensei Avocats est en mesure d’accompagner tant les bailleurs que les preneurs, en amont du congé, lors des opérations d’expertise et tout au long du contentieux, afin de sécuriser la qualification du préjudice, le chiffrage des indemnités et la défense des intérêts patrimoniaux en jeu.
1 L’EBE retraité correspond ainsi à l’excédent disponible destiné à couvrir la rémunération du gérant, ses frais divers et le service de la dette, la répartition entre ces différents postes relevant de la seule appréciation du nouvel acquéreur.