Le dispositif Jeanbrun inscrit dans le projet de loi de finances pour 2026, institue un nouveau statut du bailleur privé fondé sur l’amortissement fiscal et le renforcement du déficit foncier, sur tout le territoire et avec des contreparties en matière de loyers modérés et de performance énergétique.
Un dispositif né de la crise du logement et de la fin du Pinel
La création du dispositif s’inscrit dans un contexte de crise profonde du logement, raréfaction de l’offre locative, tensions accrues sur les loyers, et recul net de l’investissement locatif des particuliers depuis la fin du dispositif Pinel au 31 décembre 2024.
Les pouvoirs publics partent d’un double constat : d’une part, les bailleurs privés logent près d’un quart des Français et constituent un acteur central de l’équilibre du marché locatif.
D’autre part, la rentabilité de l’investissement locatif nu est devenue insuffisante au regard du poids de la fiscalité, des contraintes réglementaires (RE2020, rénovation énergétique, encadrement des loyers) et de la hausse de la taxe foncière.
Dans ce contexte, le rapport parlementaire remis le 30 juin 2025 préconisait un « choc fiscal » en faveur des nouveaux investisseurs et la mise en place d’un nouveau statut du bailleur privé fondé sur l’amortissement des logements loués de longue durée.
Un nouveau statut du bailleur privé centré sur l’amortissement fiscal
Le dispositif Jeanbrun prend la forme d’un nouveau statut du bailleur privé, appelé à se substituer au dispositif Pinel.
Contrairement à la loi Pinel, qui reposait sur une réduction d’impôt calculée en pourcentage du prix d’acquisition, le dispositif Jeanbrun s’articule autour d’un mécanisme d’amortissement comptable du bien, déductible des revenus fonciers.
Concrètement, le propriétaire bailleur peut chaque année déduire de ses revenus locatifs une fraction de la valeur de son bien (hors terrain), ce qui réduit fortement – voire annule – l’imposition sur les loyers pendant une longue période. La base amortissable est fixée à 80 % du prix d’acquisition, le terrain n’étant pas amortissable.
Les modalités d’amortissement : des taux différenciés selon le type de bien et le niveau de loyer
Le dispositif opère une modulation des taux d’amortissement en fonction à la fois de la nature du logement (neuf ou ancien avec travaux) et du niveau de loyer pratiqué (intermédiaire, social, très social).
Pour les logements neufs :
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- 5,5 % par an pour un loyer très social ;
- 4,5 % par an pour un loyer social ;
- 3,5 % par an pour un loyer intermédiaire.
Pour les logements anciens rénovés :
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- 4 % par an pour un loyer très social ;
- 3,5 % par an pour un loyer social ;
- 3 % par an pour un loyer intermédiaire.
L’amortissement s’étend sur une durée de 12 ans d’engagement, période pendant laquelle le bailleur est placé de plein droit au régime réel simplifié.
Un plafond annuel de l’avantage est prévu : l’amortissement est limité à 8 000 € par foyer fiscal et ne peut porter que sur deux logements au maximum par foyer. Ce montant est majoré de 2 000 € ou 4 000 € lorsque 50 % au moins des revenus bruts issus des logements bénéficiaires desdits amortissements sont affectés respectivement à la location sociale ou à la location très sociale.
Un levier renforcé par le jeu du déficit foncier
Au-delà de l’amortissement, le dispositif Jeanbrun s’appuie également sur le levier du déficit foncier pour améliorer la rentabilité nette de l’investissement.
Il existe déjà la possibilité d’imputer un déficit foncier sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Ce plafond peut être porté à 21 400 € par an en cas de cumul avec le mécanisme de doublement du déficit pour travaux de rénovation énergétique. Le déficit foncier apparaît lorsque le total des charges imputables sur les revenus fonciers excède (les charges, y compris l’amortissement) le montant des revenus bruts. En imposant ce déficit foncier sur le revenu global cela diminue le revenu imposable total et par là même, l’impôt sur le revenu.
Cet aspect renforce l’attractivité du dispositif pour les ménages fortement imposés, dans la mesure où la réduction d’impôt joue alors sur l’ensemble des revenus du foyer, et pas uniquement sur les revenus locatifs.
L’amortissement, combiné au jeu du déficit foncier permet d’envisager des stratégies patrimoniales où la fiscalité sur les loyers demeure très faible pendant plusieurs années tout en constituant un patrimoine immobilier de long terme.
Conditions d’éligibilité : un cadre exigeant mais élargi géographiquement
Pour bénéficier du dispositif Jeanbrun, plusieurs conditions structurantes doivent être réunies :
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- Le logement doit être loué nu, excluant les locations meublées du champ du dispositif.
- Le bien doit être affecté à la résidence principale du locataire.
- Le propriétaire doit s’engager sur une durée minimale de location de 9 ans, dans le cadre général d’un engagement de 12 ans d’amortissement.
- Les loyers doivent respecter des plafonds réglementaires, fixés par décret et variables selon la catégorie de loyer (intermédiaire, social, très social), avec un objectif de loyers environ 15 % en dessous du marché pour les logements concernés.
- Une exigence de conformité à la RE2020 pour les logements neufs et atteinte a minima de la classe D pour les logements anciens rénovés.
- Dans l’ancien, la part de travaux doit atteindre un seuil significatif (au moins 20 à 30 % du prix d’achat ou du coût global de l’opération), notamment pour la rénovation énergétique.
L’un des apports majeurs du dispositif Jeanbrun est l’absence de zonage géographique : il est applicable sur l’ensemble du territoire, y compris dans les villes moyennes et les zones rurales, rompant avec la logique de ciblage des zones tendues qui structurait les régimes antérieurs comme le Pinel.
Une philosophie différente du Pinel : de la réduction d’impôt à la logique patrimoniale de long terme
Le dispositif Jeanbrun se distingue en profondeur du Pinel à plusieurs titres.
D’abord sur la nature de l’avantage fiscal : celle-ci n’est plus une réduction d’impôt immédiate, lisible mais coûteuse pour les finances publiques, mais un amortissement étalé dans le temps, qui peut se cumuler avec le déficit foncier imputable sur le revenu global du foyer.
Ce dispositif apparaît particulièrement adapté aux investisseurs disposant déjà de revenus fonciers conséquents et d’un niveau d’imposition élevé, pour lesquels la déduction et le déficit foncier constituent des leviers puissants.
Il étend le champ à l’ancien avec travaux et disparition du zonage, ce qui élargit nettement le spectre des opérations possibles et favorise la remise sur le marché d’un parc existant souvent dégradé.
L’accent est mis sur la durée des baux, la stabilité de l’offre et la production de logements à loyers modérés, dans la lignée des préconisations du rapport Daubresse-Cosson visant à mieux reconnaître le rôle économique et social des bailleurs privés.
En parallèle de Jeanbrun, une réforme du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) réduit les taux d’amortissement applicables aux locations meublées à 2 % à compter du 1er janvier 2026, contre 4 à 5 % auparavant, dans le but affiché de réorienter une partie des investisseurs vers la location nue de longue durée.
En substituant à la logique de « niche fiscale » ponctuelle une approche patrimoniale fondée sur l’amortissement et le déficit foncier, le dispositif Jeanbrun ambitionne de réconcilier les particuliers avec l’investissement locatif de long terme, tout en orientant davantage l’effort vers des logements sobres en énergie et financièrement accessibles.