La loi Énergie Climat de 2019 et surtout la loi Climat et résilience du 22 août 2021 ont organisé, en plusieurs étapes, l’exclusion progressive du marché locatif des logements les plus énergivores, sur la base des classes du diagnostic de performance énergétique (DPE). C’est ainsi qu’au 1ᵉʳ janvier 2026, le calendrier échelonné de la loi Climat et résilience devient pleinement effectif pour les petites copropriétés de moins de 50 lots, tant pour le DPE collectif que pour le plan pluriannuel de travaux.
Calendrier de sortie des passoires énergétiques
La loi Climat et résilience a prévu l’exclusion progressive du marché locatif des logements les plus énergivores, en fonction de leur classe DPE (A à G) : depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne sont plus décents et ne devraient plus être loués. Au 1er janvier 2028, ce sera le tour des F et in fine le 1er janvier 2034, celui des E. Concrètement cela se traduit pour les bailleurs par l’impossibilité de louer un logement classé G depuis 2025, F en 2028 et E en 2034, sauf rénovation. Cela implique également un gel des loyers des logements F et G tant qu’ils ne sont pas rénovés.
Pour les locataires, ces règles donnent des leviers de recours : ils peuvent invoquer la non décence énergétique devant le juge, qui est désormais expressément habilité, depuis le 1er janvier 2025, à ordonner au bailleur les travaux de mise en conformité énergétique.
Notons que cette interdiction de louer est venue compléter un premier dispositif de décence énergétique chiffré, applicable aux nouveaux contrats conclus depuis le 1er janvier 2023, qui impose une consommation d’énergie finale inférieure à 450 kWh/m²/an pour que le logement soit décent en France métropolitaine.
Nouvelle méthode de calcul des DPE au 1er janvier 2026
L’arrêté du 13 août 2025, qui révise le facteur de conversion de l’électricité de l’énergie finale en énergie primaire pour le DPE, modifie la méthode de calcul des diagnostics de performance énergétique à compter du 1er janvier 2026.
L’élément central pour 2026 est la révision du coefficient de conversion de l’électricité utilisé pour convertir l’énergie finale en énergie primaire, dans la méthode 3CL‑DPE 2021. Jusqu’à fin 2025, ce coefficient était fixé à 2,3 et depuis le 1er janvier 2026, il est abaissé à 1,9 pour l’ensemble des DPE établis à compter de cette date.
Cette réduction du coefficient rend mécaniquement moins pénalisants les logements chauffés à l’électricité en termes de consommation d’énergie primaire (Cep), pouvant faire évoluer certaines étiquettes vers une meilleure classe (par exemple de F vers E, ou de E vers D).
Pour les personnes disposant déjà d’un DPE logement au 1er janvier 2026, il n’est pas nécessaire de faire réaliser un nouveau diagnostic pour bénéficier de la baisse du coefficient.
Désormais, les propriétaires peuvent télécharger gratuitement, via la plateforme de l’ADEME une attestation de nouvelle étiquette DPE, en saisissant le numéro du DPE. Celle-ci remplacera l’ancienne et demeurera valable jusqu’à la date de fin de validité initiale du DPE.
DPE collectif : mesurer la performance de l’immeuble
La même loi Climat et résilience a fait du DPE collectif l’outil de base pour piloter la performance énergétique. Désormais, « tout bâtiment d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 » doit faire l’objet d’un diagnostic de performance énergétique collectif (CCH, art. L. 126-26 et L.126-31), selon un calendrier échelonné : au 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots ; au 1er janvier 2025 pour celle entre 50 et 200, et enfin au 1er janvier 2026 pour les copropriétés comptant moins de 50 lots.
Le diagnostic doit être renouvelé tous les 10 ans, sauf si un DPE réalisé après le 1er juillet 2021 révèle une performance énergétique de l’immeuble égale ou supérieure à la classe C, auquel cas une dispense est prévue.
Le syndic de copropriété joue un rôle central puisqu’il doit fournir au diagnostiqueur toutes les informations nécessaires (caractéristiques des équipements collectifs, travaux d’isolation réalisés, diagnostics existants, etc.) et inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivant la réalisation du DPE un vote sur un plan de travaux d’économies d’énergie ou un contrat de performance énergétique.
Ainsi, au 1er janvier 2026, toutes les copropriétés concernées (comprenant moins de 50 lots) doivent donc, sauf rares dispenses (immeubles déjà classés A à C après 1er juillet 2021), disposer d’un DPE collectif à jour qui classe l’immeuble de A à G. Le syndic doit fournir les données nécessaires au diagnostiqueur et inscrire ensuite à l’ordre du jour de l’AG la question des travaux d’économie d’énergie ou d’un contrat de performance énergétique.
Plan pluriannuel de travaux (PPT) : organiser la réponse sur 10 ans
Le PPT transforme ce diagnostic en programme d’actions : il est obligatoire dans toutes les copropriétés d’habitation de plus de 15 ans, avec un calendrier d’entrée en vigueur échelonné jusqu’aux petites copropriétés (≤ 50 lots) au 1er janvier 2025.
Le PPT doit lister les travaux nécessaires, pour réaliser des économies d’énergie, estimer le niveau de performance énergétique atteignable après travaux (changement de classe DPE) et in fine chiffrer le coût desdits travaux afin de proposer un échéancier sur 10 ans, à partir du DPE.
Il s’appuie sur le DPE collectif et, le cas échéant, sur un diagnostic technique global (DTG).
Une fois adopté, il est couplé à un fonds de travaux renforcé. Ce fonds est alimenté chaque année par une cotisation obligatoire payée par tous les copropriétaires, indépendante des charges courantes (cotisation minimale, souvent 5 % du budget prévisionnel, avec un minimum lié au coût des travaux du PPT), afin de sécuriser le financement des rénovations à venir.
Une logique unifiée : sortir des classes F et G avant les interdictions
En pratique, le calendrier de sortie des passoires énergétiques, le DPE collectif et le plan pluriannuel de travaux forment, en 2026, un triptyque indissociable du droit immobilier puisque le calendrier G/F/E fixe les interdictions de louer et accentue la pression sur les bailleurs, le DPE collectif mesure objectivement la situation énergétique de l’immeuble et le PPT, adossé au DPE et soutenu par le fonds de travaux, organise la réponse technique et financière à ces contraintes, sur 10 ans.
Sans ces trois outils articulés, la copropriété risque de conserver des lots classés F ou G qui, à brève échéance, ne pourront plus être loués légalement et exposeront les bailleurs à un risque contentieux accru (actions pour non‑décence, injonctions de travaux, réductions ou suspensions de loyer). Ainsi le nouvel enjeu est de parvenir aujourd’hui à articuler efficacement ces trois outils.