Les deux arrêts rendus le 12 février 2026 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans une affaire opposant bailleur et preneur (n° 24‑18.382) et dans un litige opposant une commune à un locataire commercial (n° 24‑10.578), opèrent un net durcissement du régime de la prescription biennale de l’indemnité d’éviction en matière de baux commerciaux.
Ces décisions se rejoignent autour de trois idées fortes que sont le point de départ et la rigidité du délai de deux ans, l’inefficacité des manœuvres ou de la mauvaise foi du bailleur pour l’écarter et la nécessité pour le locataire d’être procéduralement actif, y compris lorsqu’une expertise est en cours.
Concrètement, lorsque le bailleur délivre un congé avec refus de renouvellement assorti d’une offre d’indemnité d’éviction, la prescription biennale de l’action du locataire en paiement de cette indemnité court à compter de la date d’effet du congé et non d’un événement ultérieur comme le dépôt d’un rapport d’expertise, la fin de négociations ou le chiffrage amiable de l’indemnité.
Le premier arrêt le formule explicitement en posant que le point de départ de la prescription est la date d’effet du congé tandis que le second applique la même logique en constatant que le congé faisait courir le délai, de sorte que le locataire, n’ayant pas saisi le juge dans les deux ans, était prescrit.
La nouvelle règle qui se dégage de la combinaison des deux arrêts est que le locataire dispose, en toute hypothèse, de deux ans à compter de la date d’effet du congé pour saisir le juge d’une demande relative à l’indemnité d’éviction, qu’il s’agisse de la voir fixer, de la contester ou de la réclamer, à peine d’extinction de son droit.
Les décisions vont plus loin que la seule sanction procédurale et clarifient les effets substantiels de la prescription.
Dans l’affaire concernant la commune, la Cour de cassation juge que le locataire qui a laissé s’écouler le délai biennal sans agir perd non seulement son action en paiement de l’indemnité d’éviction mais également son droit au maintien dans les lieux.
Il devient, à compter de la date de prescription, un occupant sans droit ni titre exposé à une action en expulsion et au paiement d’une indemnité d’occupation.
Articulé avec la première des décisions commentées, ce raisonnement consacre une règle sévère mais claire selon laquelle la prescription biennale a un effet extinctif global à la fois sur le droit à indemnité d’éviction et sur la protection attachée au statut des baux commerciaux, sans que la conduite du bailleur, même critiquable, n’y fasse obstacle.
Le premier arrêt apporte en outre une précision importante sur le jeu de l’article 2239 du code civil qui prévoit la suspension de la prescription lorsqu’une mesure d’instruction est ordonnée avant tout procès.
En effet, alors que le bailleur avait obtenu en référé une expertise destinée notamment à évaluer l’indemnité d’éviction et que le locataire soutenait que cette expertise suspendait la prescription de son action en paiement, la Cour de cassation a refusé cette analyse en affirmant que la suspension ne profitait qu’à la partie qui avait sollicité la mesure, sauf si l’autre partie s’y associait expressément ou formulait elle-même une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert pour conserver ou établir la preuve utile à son action au fond.
En l’espèce, la locataire s’était contentée de « protestations et réserves » devant le juge des référés sans s’approprier procéduralement la mesure d’instruction, de sorte qu’elle ne pouvait se prévaloir de la suspension de prescription.
Là où une lecture plus souple pouvait autrefois amener à considérer qu’une expertise portant sur l’indemnité d’éviction bénéficiait de facto aux deux parties, la Cour opère un resserrement puisque l’effet suspensif est désormais strictement attaché à l’initiative ou à l’adhésion procédurale de la partie qui entend en tirer profit.
Les deux arrêts se rejoignent également pour neutraliser deux types d’arguments que les locataires invoquaient fréquemment pour tenter d’échapper à la prescription, à savoir la reconnaissance de l’obligation par le bailleur et la mauvaise foi de ce dernier.
Dans la première affaire, le locataire soutenait que certains écrits du bailleur, notamment un dire à expert, constituaient une reconnaissance de l’obligation de payer l’indemnité d’éviction au sens de l’article 2240 du code civil, ce qui aurait interrompu la prescription.
La Cour de cassation a cependant approuvé les juges du fond qui avaient relevé que le bailleur distinguait clairement l’indemnité d’occupation, admise comme due, et l’indemnité d’éviction, présentée de manière dubitative, et que le dire se bornait à discuter la méthode de calcul de l’expert sans reconnaître de manière non équivoque l’obligation d’indemniser.
Dans l’arrêt concernant la commune, la cour d’appel avait écarté la prescription au motif que la commune avait reconnu le droit à indemnité d’éviction dans le congé puis dans un courrier demandant des pièces pour en fixer le montant et qu’elle faisait ensuite preuve de mauvaise foi en se prévalant de la prescription pour obtenir l’expulsion sans indemnité.
Les magistrats du quai de l’Horloge ont cassé cette décision en affirmant que la mauvaise foi du bailleur n’était une cause ni d’interruption ni de suspension de la prescription et que la prescription courrait à compter de la date d’effet du congé, même lorsqu’il ait délivré avec offre d’indemnité d’éviction.
En conséquence, le locataire doit, malgré cette reconnaissance et ces échanges, saisir le juge dans les deux ans pour faire fixer l’indemnité.
Ainsi, aujourd’hui, la simple reconnaissance du principe du droit à indemnité dans le congé ou dans des courriers ultérieurs ne suffit pas à neutraliser la prescription et la mauvaise foi alléguée du bailleur est indifférente au cours du délai.
Pris ensemble, ces deux arrêts adressent un message très ferme aux praticiens en érigeant la prescription biennale en matière d’indemnité d’éviction en délai de rigueur.
Elle court à compter de la date d’effet du congé et n’est pas assouplie par les pourparlers, l’offre d’indemnité, l’attente d’un chiffrage ou la mauvaise foi du bailleur, et n’est suspendue par une expertise judiciaire que si le locataire s’y associe activement.
La charge de la vigilance est ainsi clairement transférée sur le locataire et ses conseils qui doivent saisir le juge dans les deux ans, quitte à le faire pendant une expertise ou alors même que des discussions amiables se poursuivent, et doivent, le cas échéant, se greffer procéduralement sur les mesures d’instruction pour bénéficier de leur effet suspensif.
En contrepartie, les bailleurs voient leur position sécurisée dès lors qu’une fois le délai de deux ans écoulés sans action en indemnité le locataire perd son droit à indemnité et son droit au maintien dans les lieux, devenant un simple occupant sans droit ni titre, ce qui ouvre la voie à une action en expulsion et à une indemnité d’occupation.
Ces deux arrêts du 12 février 2026 marquent ainsi un tournant en imposant une discipline contentieuse renforcée qui pèsera désormais lourdement sur la stratégie des locataires comme des bailleurs.