Par un arrêt du 15 janvier 2026 (Civ. 3e, 15 janv. 2026, FS-B, n° 23-23.534), la Cour de cassation encadre plus strictement les conditions d’exercice de l’action en déchéance du terme en matière de charges de copropriété prévue par l’article 19‑2 de la loi du 10 juillet 1965.
Ce mécanisme permet au syndicat des copropriétaires, lorsqu’un copropriétaire ne paie pas une provision à sa date d’exigibilité et après mise en demeure restée infructueuse durant trente jours, d’obtenir l’exigibilité immédiate de toutes les provisions à venir ainsi que des sommes restant dues au titre des exercices antérieurs dont les comptes ont été approuvés.
Désormais, il ne suffira plus d’une seule mise en demeure ancienne pour fonder une action globale de recouvrement portant sur plusieurs exercices successifs.
Sur l’exigence d’approbation des comptes, l’arrêt ici commenté s’inscrit dans la lignée d’une décision du 20 novembre 20251 qui avait jugé que le syndicat ne pouvait invoquer l’article 19‑2 pour des sommes relatives à des exercices dont les comptes n’ont pas encore été approuvés.
Il prolonge cette logique aux exercices postérieurs à la mise en demeure ayant déclenché la déchéance du terme.
Ainsi, même si un commandement a été délivré en 2020, le syndicat qui réclame, par exemple, des charges arrêtées au 1er janvier 2023 doit justifier de l’approbation régulière des budgets, travaux ou comptes des exercices 2022 et 2023.
L’approbation des comptes n’est donc pas une condition figée au jour de la première mise en demeure mais une exigence qui se renouvelle pour chaque période dont les charges sont réclamées.
L’arrêt apporte surtout une précision majeure en consacrant une exigence renouvelée de mise en demeure.
Un avis de la Cour de cassation du 12 décembre 20242 avait déjà souligné que la mise en œuvre de l’article 19‑2 reposait sur une mise en demeure préalable, restée infructueuse, qui devait préciser la nature et le montant des provisions réclamées à peine d’irrecevabilité et qu’une assignation ne pouvait valoir mise en demeure au sens de ce texte.
Dans notre affaire, la cour d’appel avait condamné les copropriétaires au paiement de charges dues au 1er janvier 2023 en se fondant sur un unique commandement de payer délivré le 11 septembre 2020, considéré comme satisfaisant l’exigence de mise en demeure pour l’ensemble des sommes réclamées, y compris celles afférentes aux exercices postérieurs.
La Cour de cassation casse cette décision en reprochant aux juges du fond de ne pas avoir constaté la défaillance des copropriétaires après mises en demeure adressées au titre des provisions dues pour les exercices postérieurs.
Conséquence pratique : une mise en demeure ancienne, même régulière, ne suffit plus pour fonder une demande en paiement de charges relatives à des exercices ultérieurs : il faut autant de mises en demeure qu’il y a d’exercices concernés.
La solution se révèle particulièrement exigeante pour les syndicats qui ne peuvent plus se reposer sur une seule mise en demeure ayant déclenché la déchéance du terme pour réclamer, plusieurs années plus tard, l’ensemble des charges accumulées.
Ils doivent structurer leur politique de recouvrement en adressant des mises en demeure distinctes ou actualisées au fil des exercices, et veiller à ce que chacune d’elles mentionne avec précision les provisions et périodes visées.
L’arrêt du 15 janvier 2026 doit être rapproché d’une autre décision rendue le même jour3 qui rappelle que, saisi sur le fondement de l’article 19‑2, le président du tribunal judiciaire ne peut statuer que dans les limites de ses attributions et ne peut connaître d’une demande reconventionnelle étrangère au champ de la procédure accélérée au fond.
Pris dans leur ensemble, ces décisions tracent un cadre plus resserré pour la mise en œuvre de l’article 19-2 : pour chaque exercice concerné, le syndicat doit pouvoir démontrer l’approbation des comptes ou du budget prévisionnel ainsi que l’envoi d’une mise en demeure conforme et récente couvrant précisément les sommes réclamées.
La déchéance du terme demeure un outil redoutablement efficace pour le recouvrement des charges de copropriété mais sa mise en œuvre est étroitement balisée par la jurisprudence.
Syndics et conseils devront donc appliquer à la lettre les conditions légales et jurisprudentielles de l’article 19-2 s’ils veulent sécuriser leurs actions en recouvrement.
1. Civ. 3e, 20 nov. 2025, n° 23‑23.315 P
2. Civ. 3e, avis, 12 déc. 2024, n° 24-70.007
3. Civ. 3e, 15 janv. 2026, n° 24‑10.778 P