La Cour de cassation confirme que le retard du bailleur dans la régularisation annuelle des charges ne fait pas disparaître sa créance. En l’absence de sanction spécifique dans l’article R. 145‑36 du code de commerce, le bailleur conserve la possibilité de produire tardivement les justificatifs des charges, la seule véritable sanction étant réservée au cas où aucun justificatif n’est fourni (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 29 janvier 2026, 24-16.270).
Dans les baux commerciaux, le preneur verse des provisions sur charges qui doivent ensuite faire l’objet d’une liquidation annuelle par le bailleur au vu des dépenses réellement exposées.
Depuis la loi Pinel et son décret d’application, ce mécanisme est strictement encadré par le code de commerce (L. 145-40-2 et R. 145-36) qui impose au bailleur la communication d’un état récapitulatif annuel des charges, impôts, taxes et redevances dans un délai fixé au plus tard au 30 septembre de l’année suivante ou dans les trois mois de l’approbation des comptes de copropriété.
Une question pratique se posait de manière récurrente.
Que se passe-t-il lorsque ce délai n’est pas respecté par le bailleur ? Le locataire peut-il obtenir la restitution intégrale des provisions versées comme si aucune charge n’était due ? La décision commentée répond clairement par la négative.
Dans l’affaire jugée, le bailleur n’avait pas procédé à la liquidation annuelle dans le délai prévu mais il avait toutefois produit en justice les comptes régularisés ainsi que les justificatifs des charges, permettant de déterminer un trop-perçu à restituer au locataire.
Le preneur soutenait quant à lui que le dépassement du délai légal devait entraîner la restitution pure et simple de l’ensemble des provisions sans que le bailleur ne puisse se prévaloir de justificatifs produits tardivement.
La Cour de cassation rejette cette analyse et refuse de faire du délai fixé par l’article R. 145-36 un délai de déchéance de la créance de charges. Elle juge que le bailleur qui procède tardivement à la régularisation conserve le droit de justifier, y compris devant le juge et après l’expiration du délai, de la réalité et du montant des charges récupérables.
Autrement dit, le simple retard dans la communication de l’état récapitulatif annuel n’anéantit pas la créance de charges dès lors que le bailleur est en mesure d’en rapporter la preuve.
Le caractère d’ordre public du dispositif issu de la loi Pinel ne conduit pas à une solution inverse. L’ordre public, rappelé par l’article L. 145-15 du code de commerce, permet de frapper de nullité ou de réputer non-écrit les clauses contractuelles qui écarteraient ou aménageraient au détriment du locataire les obligations d’information et de reddition des comptes mises à la charge du bailleur.
Le mécanisme ne confère pas au délai de l’article R. 145-36 la valeur d’une sanction automatique emportant déchéance. Si les charges sont dûment établies, le dépassement de ce délai ne suffit pas, à lui seul, à éteindre la créance de charges.
La Cour confirme parallèlement la sanction, plus radicale, applicable lorsque le bailleur ne produit aucun justificatif des charges réelles.
Dans cette hypothèse d’absence totale de reddition de comptes, la jurisprudence impose au bailleur de restituer l’intégralité des provisions perçues, faute de pouvoir démontrer l’existence et le montant des charges récupérables.
L’arrêt s’inscrit donc dans une ligne jurisprudentielle constante.
D’une part, la créance de charges subsiste si elle est prouvée, même tardivement.
D’autre part, en l’absence de toute justification, le preneur est fondé à obtenir la répétition de l’intégralité des sommes versées à ce titre.
L’apport majeur de la décision tient au déplacement de la sanction du retard sur le terrain de la responsabilité plutôt que sur celui de l’existence même de la créance de charges.
Ainsi, le bailleur qui régularise tardivement s’expose à une action en responsabilité civile si le locataire démontre un préjudice né de ce retard.
Le preneur pourra, dans ce cadre, solliciter des dommages-intérêts mais également demander au juge des délais de paiement pour faire face au rappel de charges, en particulier si le bailleur a manqué à son obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat.
Cette approche a également des conséquences sur la mise en œuvre des clauses résolutoires.
En effet, lorsque la résiliation du bail est poursuivie en raison du non-paiement de rappels de charges notifiés tardivement, le juge peut apprécier la bonne foi du bailleur et, le cas échéant, refuser de constater l’acquisition de la clause résolutoire ou accorder des délais.
Enfin, l’action en répétition des charges indûment payées reste en principe soumise à la prescription quinquennale, le point de départ pouvant être fixé à la date de la régularisation effective des charges, par analogie avec la solution admise en matière de baux d’habitation1.
Cette précision impose une attention accrue lors de la reddition des comptes.
Plus la régularisation intervient tard, plus la période pendant laquelle le locataire peut contester les sommes réclamées ou demander la restitution des provisions excédentaires se prolonge.
En somme, l’arrêt consacre une solution équilibrée.
Le bailleur ne perd pas sa créance de charges du seul fait de son retard.
En contrepartie, il s’expose à une responsabilité accrue et à un contrôle renforcé de sa bonne foi, tandis que la restitution intégrale des provisions demeure réservée aux situations pour lesquelles aucune justification des charges n’est produite.